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O mundo digital cada vez mais está inserido no setor imobiliário provocado pelo uso de novas tecnologias que vão desde a utilização de criptoativos, que são ativos virtuais presentes exclusivamente em registros digitais, como tokens não fungíveis, os denominados NFTs.
Algumas incorporadoras passaram a aceitar criptomoeadas, exemplo mais comum de criptoativo, como pagamento de seus empreendimentos.
Primeiramente, é importante compreendermos que tokens podem ser tanto criptomoedas, a exemplo da bitcoin, como NFTs, que são registros de algo que é único em blockchain.
Portanto, NFT é uma espécie de certificado digital que tem por objetivo atestar a autenticidade de um arquivo. Em outras palavras, trata-se de um código de computador utilizado para assegurar que um determinado arquivo é único. E, nessa toada, em 1º de novembro de 2021, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul regulamentou a permuta de imóveis através do Provimento nº 038/2021 – CGJ, possibilitando a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis em contrapartida de tokens e criptoativos e o consequente registro imobiliário, pelos Serviços Notariais e de Registro do Estado do Rio Grande do Sul, dessas operações.
De acordo com o Provimento, somente poderão ser lavradas escrituras públicas de permuta de bens imóveis por criptoativos mediante a satisfação de quatro critérios cumulativos, a saber:
a) Especificação do valor do criptoativo, de comum acordo pelas partes;
b) Declaração das partes de que o criptoativo não representa direitos sobre o imóvel permutado;
c) Equivalência entre os valores do imóvel e do criptoativo; e
d) Que o criptoativo não tenha denominação ou registro em blockchain que dê a entender que o seu conteúdo se refira a direitos de propriedade sobre o imóvel ora permutado.
Ainda, há necessidade de se comunicar ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf) sempre que uma permuta for registrada nos termos do Provimento, para fins de observância ao Provimento nº 88/2019 do Conselho Nacional de Justiça.
Este Provimento é uma resposta à consulta realizada este ano pela Associação dos Notários e Registradores do Estado do Rio Grande do Sul (ANOREG-RS) e do Fórum de Presidentes das entidades extrajudiciais gaúchas.
Na prática, através dos NFTs cria-se um código em blockchain com dados do imóvel, direitos e deveres de quem compra e vende ou faz permuta, formando-se assim os contratos inteligentes e possibilitando a lavratura de escrituras públicas de permuta de imóveis por token, desde que observados os requisitos acima referidos.
A desembargadora Vanderlei Teresinha Tremeia Kubiak destacou no documento, que os criptoativos não representam direitos sobre o imóvel da permuta e que o valor declarado dos tokens necessitam ter equivalência em relação à avaliação do imóvel permutado, refugando a doação disfarçada.
Desta feita, a transação através de NFTs traduz a compra de um direito sobre o imóvel, tal como o direito de receber aluguel sobre o bem, mas não a compra do imóvel em si.
E é por esta razão que se faz de extrema relevância que o registro da transação em blockchain traduza exatamente a relação que se deu na prática, para que não haja dúvidas quanto ao conteúdo do registro sob pena de não poder ser registrada em cartório.
A primeira compradora no Brasil que adquiriu um direito digital de receber o aluguel em percentual de 20% (vinte por cento) sobre um imóvel foi uma gaúcha de 82 anos, Lenita Ruschel, inaugurando assim, uma nova fase de transações no meio imobiliário.
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