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Embora seja uma palavra muito comum ao leigo, a questão do usufruto é alvo de constante confusão, pois ao contrário de como se fala popularmente, quem é o dono do imóvel e faz a doação, reserva para si o usufruto, ou em outras palavras, deixa de ser o dono, mas manda nele, podendo usar e dispor dos frutos como quiser (alugar, emprestar, deixar fechado etc.). Aquele que recebe a propriedade e passa a ser o “dono”, como não tem o usufruto, é chamado de nu-proprietário.
A lei define a propriedade como o direito de usar, gozar e dispor da coisa, (artigo 1.228 do Código Civil). Quando se institui o usufruto, no entanto, os direitos de posse, uso, administração e percepção dos frutos (artigos 1.394 do Código Civil) são “subtraídos” do novo proprietário (aquele que recebeu o imóvel) e mantidos com o usufrutuário.
É muito comum a instituição de usufruto por intermédio de doação (de pai e mãe para filhos, por exemplo), mas também pode ser feita por testamento. O usufruto, aliás, pode ter prazo certo ou indeterminado, assim como pode ser vitalício, mas não pode ser eterno. Quando se diz que o usufruto é vitalício, significa que terá vigência até o óbito do usufrutuário. O término do usufruto pode estar associado também a uma condição resolutiva (um fato ou evento), podendo voltar para o doador no caso de morte daquele que recebeu em doação.
A existência do usufruto não impede por si só, porém, a venda do bem pelo nu-proprietário. Não há necessidade de prévia concordância do usufrutuário, mas o comprador é obrigado a respeitar o usufruto até o final da vigência, ou seja, o comprador não adquire a posse direta, ele terá a exata mesma posição e limitação do usufrutuário, devendo aguardar pela extinção futura do usufruto. O nu-proprietário, conforme se vê, não tem o poder de revogar o usufruto vigente.
O usufrutuário, por sua vez, não pode vender o bem. Pode apenas cedê-lo (isto é, ceder o direito de uso) gratuita ou onerosamente. Mas continua responsável pela preservação do bem perante o nu-proprietário. Nada impede, no entanto, que o usufrutuário renuncie previamente ao direito de usufruto, para permitir a venda sem restrição ou limitação.
Outra dúvida muito comum é se é possível vender o imóvel sem a tal restrição, sendo positiva a resposta, mas deste modo dependerá da concordância do usufrutuário. Na prática, estabelece-se o valor da nua-propriedade em 2/3, e do usufruto em 1/3 do valor real do imóvel.
Fique atento aos seus direitos e boa sorte nos seus negócios!
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