Contrato de gaveta: como regularizar e obter o registro do imóvel (RGI) em seu nome
O denominado “contrato de gaveta” é um instrumento particular de compra e venda de imóvel que, embora comum na realidade brasileira, não possui a formalidade exigida por lei para a transferência efetiva da propriedade. Trata-se de um acordo firmado apenas entre o comprador e o vendedor, embebido na informalidade, sem a lavratura da Escritura Pública em um Tabelionato de Notas e, consequentemente, sem o posterior registro na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis (RGI). Para o ordenamento jurídico pátrio, vige o princípio de que “só é dono quem registra”, o que coloca o adquirente em uma posição de extrema vulnerabilidade, sendo considerado juridicamente apenas um possuidor, e não o proprietário pleno do bem. Cumpre destacar que a Lei é clara e categórica no que diz respeito à necessidade do registro para a transferência:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Os riscos de manter um imóvel apenas com um contrato de gaveta são imensos e podem levar inclusive à perda total do bem e do capital investido. O vendedor original, por ainda constar como proprietário na matrícula, pode, de má-fé, vender o mesmo imóvel a um terceiro que, ao registrar a escritura, adquirirá a propriedade legal. Ademais, o imóvel pode ser objeto de penhora para quitação de dívidas do antigo dono, ou, em caso de falecimento deste, ser arrolado em inventário e destinado aos seus herdeiros, gerando uma complexa e custosa disputa judicial para o comprador de gaveta. Realmente não vale a pena manter o imóvel nesse cenário de risco.
Por outro lado, as vantagens de se promover a regularização e obter o registro do imóvel em seu nome são transformadoras. A principal delas é a aquisição da propriedade plena e da segurança jurídica, protegendo o bem contra as pretensões de terceiros e do antigo proprietário. Um imóvel regularizado possui maior valor de mercado, pode ser oferecido como garantia em financiamentos bancários, ser vendido de forma segura e legal, e ser transmitido aos herdeiros por meio de inventário de forma descomplicada, garantindo a proteção do patrimônio familiar – segurança jurídica e tranquilidade que só são obtidos com a formalização da aquisição através do Registro no Cartório competente (RGI).
A solução ideal para a regularização em muitos casos será a via extrajudicial, quando possível. O primeiro passo é localizar o vendedor que consta na matrícula do imóvel (ou seus herdeiros, em caso de falecimento) e, de forma amigável, solicitar o comparecimento a um Tabelionato de Notas para a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda. Este é o documento hábil que, uma vez assinado e levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, efetivará a transferência da propriedade para o nome do comprador, sanando definitivamente a irregularidade do contrato de gaveta.
Quando a solução amigável se mostra inviável — seja pela recusa do vendedor, por seu falecimento ou por seu paradeiro desconhecido —, o ordenamento jurídico prevê soluções judiciais. As mais comuns são a Ação de Adjudicação Compulsória, cabível quando o comprador quitou integralmente o preço e possui provas disso, mas o vendedor se nega a outorgar a escritura; e a Ação de Usucapião, que permite a aquisição da propriedade pela posse prolongada, mansa, pacífica e com ânimo de dono, por um período que varia conforme a modalidade (geralmente entre 5 e 15 anos). Como também sempre destacamos em nossos textos, essas duas soluções hoje em dia estão disponíveis pela via Extrajudicial (arts. 216-A e 216-B da LRP), sendo especialmente recomendadas para casos onde os desafios e particularidades do caso não exigem a via judicial.
Diante das diferentes possibilidades e da complexidade de cada caso, é fundamental que o portador de um contrato de gaveta não tome nenhuma medida sem a devida orientação. Consultar um Advogado Especialista em Direito Imobiliário é o passo mais importante, pois ele analisará todo o relato e a documentação existente para diagnosticar o cenário e traçar a estratégia mais célere e econômica. Essa assessoria é crucial para evitar erros processuais e garantir o sucesso na regularização, poupando ao adquirente recursos valiosos como tempo e dinheiro.
Fonte: Julio Martins