DIFERENÇA DE CONTRATO DE GAVETA, ESCRITURA E REGISTRO DE IMOBILIÁRIA – POR DALI SILVA
Muita gente acredita que a documentação de seu patrimônio esteja regularizada, quando na verdade não está. Confira o artigo completo!
No tocante aos imóveis, é extremamente importante diferenciar esses três tipos de documentos, afinal, a documentação imobiliária serve para inúmeros processos judiciais e extrajudiciais, tais como: inventário (levantamento dos bens), divórcio, usucapião, dentre outros.
Muita gente acredita que a documentação de seu patrimônio esteja regularizada, quando na verdade não está.
E como já dito em artigos anteriores, publicados nesse Portal, o imóvel sem a devida regularização fica passível de sofrer inúmeros riscos, inclusive a sua perda.
Certa senhora nos procurou para resolver o problema de um imóvel localizado numa região nobre da cidade, seu esposo havia adquirido e quitado aquele bem. O instrumento de compra e venda foi um Contrato de Gaveta.
Ocorre que, após o falecimento do esposo, a então viúva procurou o vendedor para que o mesmo realizasse a transferência de propriedade por meio do registro do imóvel, o qual alegou que o faria, apenas se houvesse o pagamento de um valor exorbitante em dinheiro. Infelizmente, casos como esse são muito recorrentes...
O Contrato de Gaveta, é assim intitulado por ser feito entre o vendedor e o comprador, sem grandes formalidades. Esse instrumento é muito utilizado por não gerar taxas cartoriais e nem pagamento de tributos, mas cuidado! O barato pode custar muito caro!!!
Tal ato não gera publicidade, ou seja, se alguma pessoa quiser pesquisar a respeito daquele imóvel antes de efetivar a sua aquisição, essa informação ficará prejudicada por ausência da publicidade (conhecimento público). Afinal, na maioria das vezes, esse contrato fica numa gaveta, e sob conhecimento apenas das partes envolvidas. Por isso, é conhecido como Contrato de Gaveta.
Já a Escritura Pública é lavrada num Cartório de Notas, na presença de um tabelião. O artigo 108 do Código Civil brasileiro determina que:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Nesse caso, a legislação nacional estabelece a obrigatoriedade da Escritura Pública para a validade dos negócios jurídicos de direitos sobre imóveis, acima de 30 (trinta) salários mínimos.
Além disso, a Escritura Pública gera publicidade, ou seja, esse é acessível ao público, não fica adstrito apenas entre o comprador e vendedor. Isso também ocasiona segurança jurídica, pois formaliza o negócio jurídico de acordo com a legislação legal, obedecida a vontade das partes e sob a assistência de um Tabelião, esse profissional jurídico tem a atribuição de incluir no documento todas as condições pactuadas pelas partes na compra e venda realizada, tais como: a qualificação das partes envolvidas no negócio (vendedor e comprador); qual o objeto e caraterísticas que o compõe; qual o valor estipulado, e a forma de pagamento escolhida; dentre outras.
E por fim, a transferência definitiva do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.) e como diz o ditado popular: Só é dono quem registra! Tal como se verifica no texto do artigo 1.245, § 1º do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Logo, para que a haja a efetiva transferência da propriedade do imóvel, não basta apenas lavrar a Escritura Pública, mas cumpri o ato posterior, que é Registrar a Matrícula do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que possui a atribuição de manter dentro de um arquivo todo o histórico, de todos os imóveis de determinada região.
Cada imóvel possui sua própria matrícula, que é identificada por um número, nesse instrumento ficam registrados os fatos ligados ao imóvel (proprietários; o número de cadastro na Prefeitura; gravames como: hipoteca, penhora...).
Desse modo, embora o novo proprietário de determinado bem imóvel tenha a Escritura Pública em mãos, a mudança de titularidade somente ocorrerá quando este proceder com o Registro desta Escritura na matrícula do imóvel.
Conclusão
Portanto, embora seja mais barato, o Contrato de Gaveta não dispõe de validade jurídica para negócios de compra e venda de imóveis acima de 30 (trinta salários mínimos), o que somente irá ocorrer mediante a lavratura da Escritura Pública, que é feita no Cartório de Notas, sob a assistência de um Tabelião.
Embora a Escritura Pública seja mais onerosa, pois gera o pagamento de taxas (emolumentos) e impostos, algumas dos benefícios deste documento é que possui fé pública, gera publicidade do ato negocial, é um documento formal, que gera segurança jurídica e cumpre as determinações legais.
Vale frisar ainda que, a alteração da propriedade somente ocorrerá quando houver o devido registro da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente da respectiva região.