É possível fazer usucapião de imóvel comercial?
A usucapião é forma de aquisição de propriedade de imóvel em decorrência do tempo de posse que uma pessoa ou família, chamados de possuidores, detêm sobre o bem.
Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, estima-se que 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade, sendo a principal delas a ausência do registro no Cartório de Imóveis. Fato este que gera problemas muitas vezes levados à esfera judicial, já que, pela legislação brasileira, só é dono do imóvel quem tem o registro em seu nome.
A usucapião, por ser uma das formas mais antigas de regularização de propriedade, visto que o possuidor passa a ser efetivamente dono do imóvel, conta com diversas modalidades legais, cada qual com exigências específicas, que variam entre tempo de posse, o tipo de uso ao qual o imóvel se destina e a existência ou não de justo título (documento hábil a comprovar a doação ou compra do imóvel, como contrato, recibo, cessão de posse, etc).
Diante disso, surge grande dúvida a respeito da possibilidade de pleitear a usucapião de um imóvel que possui a destinação comercial e, ao analisarmos a legislação, entendemos que é sim possível realizar a usucapião de um imóvel utilizado para fins comerciais, porém este pedido não pode ser feito em qualquer modalidade do procedimento. A seguir, destacaremos as hipóteses em que melhor se enquadram os imóveis comerciais.
Em primeiro lugar, a usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil, nesta o possuidor deve comprovar que sua posse é contínua, duradoura e sem oposição por dez anos, também é necessária a existência de boa-fé, demonstrada por justo título. A lei prevê uma possível redução do prazo para cinco anos de posse, caso o imóvel tenha sido adquirido de forma onerosa, com base em registro constante em cartório, como uma promessa de compra e venda, por exemplo, além disso, é necessário que os possuidores tenham estabelecido no local investimentos de interesse social e econômico.
A segunda hipótese, a usucapião extraordinária, é a mais ampla dentre todas, esta modalidade conta o maior prazo legalmente previsto, mas, em contrapartida, exige menos requisitos. Segundo o artigo 1.238 do Código Civil, os possuidores devem comprovar a posse sem interrupção ou oposição, possuindo o imóvel como se seu fosse, pelo prazo de 15 anos, neste caso não é necessário demonstrar boa-fé e nem apresentar justo título no requerimento de usucapião. Ainda é possível reduzir o prazo para dez anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Por fim, vamos ressaltar a usucapião especial urbana, desta são requisitos que o possuidor detenha área urbana de até 250 m², a utilizando como sua moradia ou de sua família, por cinco anos, sem oposição, esta hipótese exige que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e só pode ser reconhecida uma única vez à mesma pessoa.
No caso, é importante mencionar que a lei determina o uso do imóvel para moradia, todavia já vem sendo permitida a usucapião especial urbana quando a utilização do imóvel é mista, ou seja, residencial e comercial, assim entendeu a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao conceder a usucapião de imóvel residencial que também era utilizado para o exercício de atividade comercial familiar, em 2020, no Recurso Especial nº 1.777.404.
Concluímos dizendo que sempre é necessária uma análise minuciosa do caso concreto, bem como dos documentos pertinentes ao imóvel, antes de pleitearmos qualquer das hipóteses de usucapião. Destacamos que a segurança jurídica, bem como a tranquilidade de ter uma propriedade regularizada, resguarda, não só o possuidor que passará a ser proprietário, bem como sua família e sucessores.