Inventário finalizado: como vender o imóvel partilhado entre os herdeiros?
Após a conclusão do inventário e a partilha dos bens, surge uma questão crucial no Direito Imobiliário e de Sucessões: como proceder a venda de um imóvel? Com o complexo processo de inventário finalizado e os bens do falecido devidamente distribuídos entre os herdeiros, caso estes optem por vender o imóvel, adentramos a esfera exclusiva do Direito Imobiliário.
Ao registrar a partilha do imóvel em cartório, os herdeiros se tornam co-proprietários, cada um detendo uma fração ideal sobre o bem imóvel. Após o inventário, não há mais inventariante, espólio ou herdeiros; a relação passa a ser puramente contratual entre comprador e vendedores.
Por exemplo, se o falecido deixou apenas um imóvel para ser dividido entre os filhos, cada parte receberá um percentual correspondente à sua fração sobre o total do bem. Este condomínio resultante da sucessão é temporário, sendo dissolvido em função da legislação aplicável.
Entretanto, no caso de um único imóvel objeto de inventário, os herdeiros que não estavam na posse direta do bem têm direito a receber uma indenização pelo uso do mesmo, conforme determinado pelo instituto do condomínio, que estabelece que os condôminos são responsáveis pelos frutos percebidos e pelos danos causados à coisa.
Idealmente, quando há o desejo de vender o imóvel, no qual um quer vender a sua parte e outro não, aquele que pretende vender tem a obrigação de oferecer primeiro aos demais coerdeiros (irmãos, sobrinhos), sob pena de ineficácia da venda a terceiros. Para evitar problemas, o ideal é que a oferta aos demais seja feita por escrito.
Se um dos herdeiros se recusa a vender, é possível propor uma ação de extinção de condomínio (domínio comum entre as pessoas), na qual o Poder Judiciário decreta o fim do imóvel e a alienação judicial (venda) através de leilão.
Para realizar o leilão, o juiz escolhe um especialista para avaliar o bem. Isso pode ser ruim para todos os herdeiros, porque nos leilões, chamados de “praças” no jargão jurídico, acontece assim: Na primeira “praça”, o valor mínimo para vender é o que o especialista avaliou, atualizado até o dia do leilão. Mas na segunda “praça”, a lei permite que o bem seja vendido por mais de 50% desse valor. Se a venda acontecer na segunda “praça”, é quase certo que será por um valor menor do que a avaliação inicial, o que pode causar problemas para todos os herdeiros.
Em síntese, quando surge discordância entre os herdeiros quanto à venda de um imóvel, especialmente em casos de sucessão, é fundamental compreender as consequências legais e os desafios envolvidos. O processo de venda pode envolver complexidades, desde a avaliação do bem por um perito judicial até a realização de leilões com regras específicas. Esta situação pode gerar tensões e possíveis prejuízos financeiros para os envolvidos.
Portanto, é crucial que os herdeiros busquem compreender plenamente seus direitos, considerem alternativas para chegar a um consenso e, se necessário, busquem orientação jurídica para garantir um desfecho que atenda aos interesses de todos os envolvidos.