Posso resolver por inventário extrajudicial bens imóveis que ainda não estão averbados/regularizados
É muito comum que, após o falecimento de um ente querido, os herdeiros descubram que dentre os bens imóveis componentes da herança, construídos há anos nunca foram devidamente averbados na matrícula do terreno. Essa descoberta costuma vir acompanhada de um frio na barriga: “Será que vou perder o imóvel?” ou “O cartório vai recusar ou travar meu inventário?”. A dúvida é legítima e o medo da burocracia excessiva muitas vezes trava o processo de regularização patrimonial, deixando a família em uma situação de insegurança jurídica.
O que diz a Lei: A obrigatoriedade do Registro
Para entender a solução, precisamos primeiro olhar para as regras do jogo. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) é clara: nos artigos 167 e 169, ela estabelece que as modificações no imóvel, como construções, demolições ou reformas, devem ser obrigatoriamente averbadas na matrícula. Além disso, o Código Civil (CCB), nos artigos 1.253 a 1.255, traz a regra da acessão, determinando que o acessório (a construção) segue o principal (o terreno). A respeito desse aspecto, inclusive o STJ já se pronunciou:
“STJ – REsp: 1637359/RS. J. em: 08/05/2018. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INVENTÁRIO. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. (…) DETERMINAÇÃO JUDICIAL DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE INVENTÁRIO ATÉ QUE SEJAM REGULARIZADOS OS BENS IMÓVEIS DO DE CUJUS. POSSIBILIDADE. (…). NECESSIDADE DE IDENTIFICAÇÃO DO EXATO CONTEÚDO DO MONTE PARTÍVEL COMO CONDIÇÃO DA PARTILHA E DA ATRIBUIÇÃO DO QUINHÃO DE CADA HERDEIRO. (…) 4- A imposição de determinadas restrições ao exercício do direito fundamental de acesso à justiça pelo jurisdicionado é admissível desde que o elemento condicionante seja razoável. 5- A regra contida na LEI DE REGISTROS PÚBLICOS que determina a OBRIGATORIEDADE de averbar as edificações efetivadas em bens imóveis AUTORIZA a suspensão da ação de inventário até que haja a regularização dos referidos bens no respectivo registro, inclusive porque se trata de medida indispensável a adequada formação do conteúdo do monte partível e posterior destinação do quinhão hereditário. (…)”.
Na prática, o RGI (Registro Geral de Imóveis) deve ser o espelho fiel da verdade real do imóvel. Infelizmente, sabemos que a grande maioria das pessoas deixa de realizar essas averbações por conta dos altos custos e da complexidade burocrática para obter documentos como o “habite-se” e a CND do INSS ou outros entraves. No entanto, manter o imóvel irregular impede a venda financiada, desvaloriza o patrimônio e pode travar a regularização do Inventário.
O Conflito Judicial e a “Cindibilidade” do Título
Historicamente, os Tribunais brasileiros divergiam sobre o tema. Alguns, como o TJRJ em 2017 (0001904-97.2013.8.19.0033), entendiam que a discrepância entre a realidade (a casa construída) e o papel (só o terreno) impedia o registro do inventário, em respeito aos princípios da continuidade e especialidade registral. Por outro lado, tribunais como os de São Paulo, Espírito Santo e Amapá já vinham admitindo a aplicação do Princípio da Cindibilidade e com isso autorizando o registro sem a prévia regularização das averbações. Como exemplo, decisão do TJES:
TJES. 0010765-76.2015.8.08.0011. J. em: 30/11/2015. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. TERRENO. EDIFICAÇÕES NÃO AVERBADAS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL EM QUESTÃO. EXIGÊNCIA FEITA PELO ÓRGÃO JUDICIAL DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES. DESNECESSIDADE. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CINDIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. (…) II – Não obstante a realidade jurídica do registro deva se conformar com a realidade física do imóvel, afigura-se VIÁVEL O REGISTRO da partilha ainda que não se averbe a construção. A uma, porque exigências quanto ao acessório (a acessão) podem acabar impedindo que tenha a necessária publicidade a mutação jurídico-real relativa ao principal, consistente na transferência da propriedade ocorrida causa mortis. A duas, porque a hipótese é de aplicação do princípio da cindibilidade do título, com o registro da partilha, promovendo-se a averbação da construção em momento posterior. III – O fato de se realizar a partilha sem a averbação das construções não traduz chancela do Poder Judiciário na manutenção de irregularidade registral omissiva. (…)”
A cindibilidade é um dos princípios do RGI que traduzem a capacidade de “separar” o que pode ser registrado do que ainda depende de regularização. Ou seja: registra-se a transferência da propriedade do terreno (que já está na matrícula) e deixa-se a averbação da construção para um momento futuro.
A Solução Definitiva no Rio de Janeiro
A excelente notícia para quem está no Rio de Janeiro é que o novo Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (Parte Extrajudicial), vigente desde 01/01/2023, trouxe a solução definitiva para esse impasse e resolve a questão em direção diametralmente oposta àquela decisão de 2017 do Conselho da Magistratura Fluminense. O artigo 1.047, inciso XV, e seu parágrafo 1º, inciso II, agora preveem expressamente:
- É permitida a cisão da compra e venda ou do formal de partilha (inventário) em que haja notícia de uma construção;
- Pode-se realizar o registro da transferência apenas do lote de terreno, postergando a averbação da acessão (construção) para o futuro;
- Isso garante que os herdeiros se tornem proprietários legais do solo imediatamente, sem serem barrados pela falta de regularização da obra.
A regra determina:
“Art. 1.047. Ao serviço, à função e à atividade de registro imobiliário aplicam-se os princípios da:
(…)
XV – da CINDIBILIDADE, pelo qual, a requerimento dos interessados, pode haver o registro de certos atos contidos em um único título, deixando-se o registro de outros para um momento futuro, desde que não haja um vínculo de interdependência que impeça a cisão sob pena de acarretar a ruptura de seu sentido jurídico;
(…)
§1º. Poderão ser cindidos, na forma do inciso XV, entre outros:
II– a compra e venda ou FORMAL DE PARTILHA em que haja notícia de uma construção, para registro da transferência do lote, deixando a averbação da acessão para o futuro;”
Riscos e Urgência: O perigo da inércia
Tentar resolver um inventário sem o apoio de um especialista pode resultar em sucessivas Notas de Devolução (exigências do cartório), o que gera custos extras de prenotação e perda de tempo precioso. Além disso, a demora em abrir o inventário pode acarretar multas pesadas de ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis) e a valorização venal do imóvel pode aumentar o valor das taxas cartorárias no futuro. O maior risco, contudo, é a deterioração da prova: quanto mais o tempo passa, mais difícil e caro fica comprovar a época da construção para fins de regularização.
Conclusão: Por que contratar um Especialista?
Regularizar um imóvel em sede de inventário exige muito mais do que o simples preenchimento de minutas; demanda uma estratégia jurídica de alta precisão. Um advogado especialista conhece e domina as regras vigentes na via cartorária como o Código de Normas e compreende as nuances que separam a via judicial da extrajudicial.
Enquanto a via judicial tem maior envergadura, permite uma ampla produção de provas e o enfrentamento de questões complexas de direito substantivo, a via extrajudicial é limitada e estreita, pautada pelo princípio da qualificação e da legalidade estrita. Nela, o Registrador exerce um direito-dever de análise rigorosa, verificando requisitos extrínsecos e intrínsecos para garantir a segurança jurídica erga omnes.
Sem o suporte correto, o herdeiro pode ser barrado por exigências previsíveis e superáveis ou se perder em procedimentos de Dúvida Registral, que possuem natureza administrativa e não admitem dilação probatória.
A assessoria jurídica especializada é o investimento que antecipa esses conflitos. É o caminho que garante que a solução saia do papel com segurança, evitando que o seu bem mais valioso fique preso em um labirinto de exigências cartorárias por tempo indefinido. Não deixe o seu legado à mercê da incerteza.
Fonte: Julio Martins